Wohnungsmarkt: mieten oder kaufen?

03.04.2018

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann sich damit im Alter finanziell absichern. In Deutschland gibt es aber relativ wenige Immobilienbesitzer. Warum das so ist, erforschen Würzburger Finanzwissenschaftler mit Simulationsmodellen.

Immobilien-Angebote in Zeitungen: Welche Faktoren den Kauf von Wohneigentum beeinflussen, wird in einem Würzburger DFG-Projekt untersucht. (Foto: Robert Emmerich)

„Können wir uns im Ruhestand die teure Miete für eine Wohnung überhaupt noch leisten? Vielleicht sollten wir uns rechtzeitig eine eigene Immobilie kaufen, damit später mehr von der Rente übrig bleibt.“

„Wenn ich im Alter in ein Pflegeheim muss, kann ich das vielleicht nicht bezahlen. Meine Kinder sollen aber auch nicht dafür aufkommen müssen. Sie können dann meine Wohnung verkaufen und mit dem Erlös meine Pflege finanzieren.“

Das sind nur zwei Überlegungen, die vermutlich schon vielen Menschen in Deutschland durch den Kopf gegangen sind. Gerade in einer Gesellschaft, in der sich der Anteil älterer Menschen immer mehr erhöht, sollte es eigentlich besonders viele Haus- und Wohnungseigentümer geben – dafür sprechen mehrere gute Gründe.

Die Realität sieht aber anders aus: „In Deutschland besitzen nur rund 44 Prozent der Haushalte Wohneigentum, in Spanien oder Australien dagegen sind es etwa 80 Prozent“, sagt Professor Hans Fehr, Inhaber des Lehrstuhls für Finanzwissenschaft an der Julius-Maximilians-Universität Würzburg (JMU). Und: „Diese Zahlen verwundern einen noch mehr, wenn man die hohen Vermögen der deutschen Rentner bedenkt.“

Mögliche Gründe für die geringe Wohneigentumsquote

Warum haben so wenige Deutsche Wohneigentum? Dafür gibt es womöglich auch psychologische Gründe. Manche Leute wollen vielleicht nicht die Verantwortung tragen, die mit dem Besitz eines Hauses verbunden ist – soll sich doch lieber der Vermieter um kaputte Heizungen und andere lästigen Dinge kümmern. Andere scheuen es, zur Finanzierung des Hauskaufs einen Kredit aufzunehmen. Sie wollen grundsätzlich keine Schulden machen oder haben Angst, arbeitslos zu werden und dann den Kredit nicht mehr abzahlen zu können.

„Die Schuldenphobie der Deutschen zu hinterfragen, ist Sache der Psychologie“, sagt Professor Fehr. Sein Interesse als Wissenschaftler gilt mehr den ökonomischen Gründen, die erklären, warum zum Beispiel mehr Spanier oder Australier Immobilien besitzen als Deutsche. „Dafür scheinen vor allem Unterschiede in den Haushaltsstrukturen, der Steuer-, Renten-, Sozial- und Wohnungspolitik sowie in den Hypotheken- und Mietmarktregulierungen eine zentrale Rolle zu spielen“, so Fehr.

Deutsche Forschungsgemeinschaft fördert das Projekt

Die genannten und andere Faktoren will der JMU-Professor in seinem Projekt „Wohneigentum und Wohnungsmarkt in einer alternden Gesellschaft“ analysieren. Die Deutsche Forschungsgemeinschaft (DFG) fördert das Vorhaben, an dem Fehrs Doktorand Maurice Hofmann mitarbeitet.

„Wir möchten mit numerischen Simulationsmodellen den Einfluss verschiedener Faktoren auf die individuelle Entscheidung zwischen Wohneigentum und Miete bestimmen“, sagt Fehr. Danach gelte es, mit Hilfe des Modells die Effekte unterschiedlicher wirtschaftspolitischer Instrumente auf Wohnungsangebot und -nachfrage in Deutschland zu quantifizieren.

Zwischen städtischen und ländlichen Wohnungsmärkten wird dabei nicht unterschieden, dadurch würde das Modell zu kompliziert. Auch die Psychologie muss außen vor bleiben: Die Forscher setzen voraus, dass die Menschen wirtschaftlich rational denken und ihr Verhalten nach ökonomischen Anreizen ausrichten.

Erstes Teilmodell bildet einzelnen Haushalt ab

Fehrs Team hat bereits ein Teilmodell entwickelt, in dem es zunächst um einen einzigen Haushalt geht. Abgebildet wird dabei ein Mensch in der Lebensspanne von 20 bis 100 Jahren, seine Einkommensverhältnisse und Konsumentscheidungen, sein Spar- und Anlageverhalten (Immobilien, risikolose Staatspapiere, risikobehaftete Aktien), seine Pflegekosten im höheren Alter.

An diesem Teilmodell lassen sich verschiedene Szenarien durchspielen. Ihm zufolge steigern zunehmende Pflegekosten und -risiken die Nachfrage nach Wohneigentum. „Das wird in der Zukunft ein wichtiger Punkt sein“, meint Fehr. Aber noch sei in Deutschland die Sozialversicherung so gut ausgebaut, dass nicht alle Menschen daran denken, sich mit Wohneigentum fürs Alter abzusichern. In Ländern mit großzügigen Rentensystemen und einer guten Pflegeversicherung gebe es in der Tendenz generell eine niedrigere Wohneigentumsquote.

Effekte politischer Entscheidungen modellieren

Bis Ende 2018 wollen die Würzburger Finanzwissenschaftler ihr gesamtes Modell fertig haben. Um den Einzelhaushalt herum werden dann unter anderem ein Renten- und Sozialsystem sowie ein Wohnungsbausektor modelliert sein. So lassen sich die Wirkungen spezifischer deutscher Politik-Instrumente austesten – etwa die Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder die Einführung eines Baukindergelds.

Mit dem Simulationsmodell sollten sich auch die Gewinner und Verlierer einer bestimmten Wirtschaftspolitik identifizieren lassen – zum Beispiel können dann die Auswirkungen einer Rentenreform ermittelt werden. „Im Idealfall kann am Ende des Projektes eine Art Empfehlung für die Wirtschaftspolitik herausgearbeitet werden“, sagt Fehr.